山梨市が、牧丘町の旧保健農園ホテルフフ山梨の活用事業者を改めて募っている。山梨建設新聞（日本工業経済新聞社、2026年10月30日）によると、意向表明の受付は11月2日から27日まで。応募者は建物と土地を買い取るか、期間20年で借りるかを選び、事業提案を出す。対象は公園46,154㎡・山林23,971㎡と、延床2,154㎡・築30年の建物である。市は2021年度と2023年度にも同じ枠組みで公募しており、今回は開業当初の使用料の大幅減免と改修費の支援を加えた、条件を見直した3度目の公募になる。本稿では、旧施設の周辺に残る客室ストック、峡東3市の推定成約ADR、国土交通省の不動産情報ライブラリで見た立地条件をそろえ、延床2,154㎡から何室・いくらの改修なら売買と賃貸のそれぞれが成り立つのかを試算する。
本記事のデータについて
• ADR（平均客室単価）＝各施設がOTA上で公開する最安プラン水準（2名1室利用時・1室あたり料金・税込）に業態別の補正係数を適用して算出した推定成約単価（税抜相当）。上場ホテルREITが開示する物件別実績との照合（91施設・直近3ヶ月間）で誤差中央値は約7%。推定値であり、各施設の実際の成約価格・会計数値とは異なります。
• エリア（都道府県・市区町村）単位のADRは、対象施設の推定成約単価の中央値（エリアの標準的な施設の水準）です。
• 掲載価格に言及する箇所は、2名1室利用時の1室あたり料金（税込）です。
• OCC（稼働率）＝エリア内の総客室数に対する販売済み客室数の割合（OTA販売在庫に基づく推定値）。
• 出典：メトロエンジンリサーチ（国内約168,000施設のOTA公開価格を継続追跡、うち稼働確認済み約27,000施設）
本記事の客室ストックは、旧ホテルフフ山梨から半径5,000m圏内にある客室数1室以上の宿泊施設（レジャーホテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年9月〜2026年11月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年11月3日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。
意向表明の締切
11/27
優先交渉権者は2027年4月
建物延床面積
2,154㎡
築30年・公園4.6万㎡
5km圏の客室ストック
47室
6軒・2026年
山梨市 推定成約ADR
¥13,900
2026年9月・N=5
15年回収の改修上限（試算）
約4.9億円
14室・ADR4.5万円ケース
先に結論を述べておく。延床2,154㎡を14室前後の小規模・高単価型に振り向け、改修範囲を新築相当額の3割程度（約4.4億円）に収めれば、市の支援がなくても約13年で投資を回収でき、20年の賃貸期間に収まる。改修範囲が新築相当の45〜60%に広がると回収は20年を超えるため、成立の可否は市が用意する改修費支援と使用料減免の水準に左右される。客室を増やして単価を下げる案ほど回収年数は延びる。周辺5km圏の稼働客室が4軒38室にとどまる立地では、客室数ではなく単価で組み立てるほうが採算に乗りやすいといえる。
Key Takeaways
— 締切は11月27日：山梨市が旧保健農園ホテルフフ山梨（延床2,154㎡・築30年、公園・山林約7万㎡）の活用事業者を、売買か期間20年の賃貸で募る3度目の公募。使用料減免と改修費支援が加わった。
— 14室・ADR4.5万円・改修4.4億円なら市の支援なしで回収13.4年（試算）。改修が新築相当の45%に広がると20.1年となり、20年の賃貸期間ぎりぎりになる。
— 5km圏の稼働客室は4軒38室（2026年11月時点）。10km圏は2017→2026年に28軒→37軒と増えた一方、室数は455室→458室と横ばいで、小規模化が進む。
— 峡東の推定成約ADRは2026年9月に山梨市13,900円・笛吹市13,300円（前年同月比+5.2%）。5km圏には5万円台後半の高価格帯旅館もあり、単価の幅が広い。
— 成否は改修費支援の割合で決まる。15年回収には、A案で改修45%なら約26%、60%なら約44%の支援が目安。売買は取得額より改修範囲が利回りを左右する。
公募の条件 — 売買か20年賃貸か、3度目で加わった支援策
まずは今回の公募条件を整理する。応募者は「売買」と「賃貸」のどちらかを選ぶ。売買の場合は近隣の宅地評価額を参考に希望価格を提案し、賃貸の場合は年額賃料を提案する。賃料には売上に連動する歩合を組み込むこともでき、期間は20年、協議により再契約も可能とされる。スケジュールは意向表明が11月2日〜27日、プレゼンテーション等が2027年3月ごろ、優先交渉権者の選定が2027年4月で、2027年度から契約交渉に入る。
今回の条件で新しく目を引くのが支援策である。市は提案内容に応じて、事業開始当初の使用料を大幅に減免し、改修費も支援する方針を示した。ただし、減免の幅や支援の上限額は報道時点で示されていない。そのため本稿の試算では、支援額を固定せず「何割の支援があれば成立するか」を逆算する形をとった。
経緯にも触れておく。市は2021年度と2023年度にも公募を行い、それぞれ優先交渉権者を選定したものの、事業化には至らなかった。市はその背景として、ロシアのウクライナ侵攻の影響に加え、築30年の建物の改修を含む初期費用が採算に響いたことを挙げている。初期費用の重さを市自身が認識したうえで、改修費支援と使用料減免を新たに用意した点に、3度目の公募の性格が表れている。自治体が遊休施設を宿として民間に委ねる例としては、旧吉野小学校を宿に再生する奈良県吉野町の事例も参考になる。
表1 旧ホテルフフ山梨 公募条件の概要
項目内容
対象旧保健農園ホテルフフ山梨（山梨市牧丘町）
土地公園46,154㎡・山林23,971㎡
建物延床2,154㎡・築30年
事業方式売買（近隣の宅地評価額を参考に価格提案）／賃貸（年額賃料提案・売上連動も可・期間20年・協議で再契約可）
支援策提案に応じ、事業開始当初の使用料の大幅減免と改修費支援（金額は未公表）
日程意向表明 2026年11月2日〜27日／プレゼン等 2027年3月ごろ／優先交渉権者 2027年4月
過去の公募2021年度・2023年度（いずれも優先交渉権者を選定）
出典：山梨建設新聞（日本工業経済新聞社、2026年10月30日）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成
立地評価 — 都市計画区域外の山間地、周辺に土砂災害警戒区域が点在
立地条件は国土交通省の不動産情報ライブラリで確認した。旧施設の座標（北緯35.7583度・東経138.6860度）の周辺では用途地域と都市計画区域の指定が確認できず、都市計画区域外の山間地とみられる。建築用途の制約は市街地に比べて小さい反面、増築や用途変更の際の手続きは個別に市・県へ確認する必要がある。
山林に隣接する敷地であるため、土砂災害警戒区域の確認は欠かせない。座標点そのものは区域外だが、最も近い土石流の警戒区域（井戸川）と特別警戒区域は約80m、急傾斜地の警戒区域（豊原）は約150mの距離にある。半径1.2km以内には警戒区域と特別警戒区域を別々に数えて43区域があり、内訳は土石流26・急傾斜地14・地すべり3である。敷地は公園と山林を合わせて約7万㎡に及ぶため、客室棟の増設や園地の活用を考える場合は、どの範囲が区域にかかるかを図面で照合することが前提になる。液状化の傾向は「山地・液状化しにくい」区分で、洪水浸水想定区域は周辺に表示されなかった。
旧施設周辺の土砂災害警戒区域と5km圏の稼働施設
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（土砂災害警戒区域）、メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング
エリア概要
所在地：山梨市牧丘町（峡東地域）
最寄駅：JR中央本線 東山梨駅・塩山駅（いずれも直線で約7.2km）
用途地域：指定なし（都市計画区域外とみられる）
液状化傾向：山地・液状化しにくい
都道府県地価調査（基準地・住宅地）
表2 周辺の都道府県地価調査（基準地・住宅地）地点2022年2026年前年比
牧丘町西保下（約1.6km）6,800円/㎡6,000円/㎡−3.4%
牧丘町窪平（約3.3km）13,800円/㎡12,200円/㎡−3.2%
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査）
地価の水準は、売買を選ぶ場合の価格感をつかむ手がかりになる。最寄りの基準地（牧丘町西保下）は2026年に6,000円/㎡で、2022年の6,800円/㎡から毎年3%前後下がっている。売買価格は「近隣の宅地評価額を参考に」提案する仕組みのため、仮に宅地相当で評価される面積を1万㎡と置いても、基準地価ベースでは6,000万円規模にとどまる。後述する改修費（4億〜9億円規模）と比べると土地の取得額は小さく、売買か賃貸かの選択よりも、改修範囲の設定のほうが採算に大きく効く構造である。取得額が小さく改修費が重い転用案件の採算構造は、旧JR九州本社ビルのホテル転用でも詳しく分析している。
客室ストック — 5km圏は6軒47室、10km圏は軒数が増え室数は横ばい
次に、旧施設の周辺にどれだけ客室があるかを見る。半径5km圏の客室ストックは2026年時点で6軒47室で、2017年の5軒55室から8室少ない。このうち直近3か月に販売価格が確認できた稼働中の施設は4軒38室で、18室の高価格帯旅館、15室の旅館、4室の小規模宿、1棟貸しの古民家宿という構成である。なお、旧施設は掲載履歴上13室で、図1の5km圏の推移では2017〜2020年の数値に含まれ、2021年以降の6軒47室には含まれない。
半径10km圏に広げると、2017年の28軒455室が2026年には37軒458室になった。軒数は9軒増えたが室数はほぼ横ばいで、1軒あたりの平均客室数は16.3室から12.4室へ小さくなっている。笛吹川沿いや峡東の果樹地帯では、大きな施設が増えるのではなく、小規模な宿や一棟貸しが少しずつ加わる形で供給が入れ替わってきたと読める。延床2,154㎡の旧施設を十数室規模で再生する案は、この地域の供給の流れとも合っている。
図1 旧施設から半径10km圏・5km圏の客室ストック推移（2017〜2026年）
出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（主要予約サイト掲載確認ベース、10km圏N=37施設・5km圏N=6施設、2026年11月時点）
表3 旧施設から半径5km・10km圏の客室ストック
圏域2017年2020年2026年1軒あたり客室（2026年）
半径5km圏5軒・55室7軒・60室6軒・47室7.8室
うち稼働中（直近3か月）——4軒・38室9.5室
半径10km圏28軒・455室30軒・432室37軒・458室12.4室
出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（主要予約サイト掲載確認ベース）。各年は当該年末時点で開業済みかつ閉館前の施設。開業年が確認できない施設は年次推移に含めない
峡東3市の推定成約ADR — 山梨市1.39万円、笛吹市は前年同月比+5.2%
単価の水準はどうか。2026年9月の推定成約ADRは、山梨市が13,900円（N=5施設）、笛吹市が13,300円（N=52施設）、甲州市が14,600円（N=5施設）、甲府市が8,300円（N=36施設）だった。前年同月比では山梨市が+0.7%とほぼ横ばいだったのに対し、笛吹市は12,600円から+5.2%、甲府市は7,300円から+13.4%と上昇している。山梨県全体は11,700円（N=306施設）で前年同月比+7.4%だった。
ただし、山梨市と甲州市は対象施設が5施設と少なく、1施設の価格改定で中央値が動きやすい。そこで本稿の試算では、石和温泉を含み対象施設数が50前後と厚い笛吹市を主な比較軸に置いた。笛吹市の旅館に絞った推定成約ADRは、2025年10月〜2026年9月の12か月平均で約16,000円（各月N=39〜43施設）である。一方、5km圏の稼働施設には推定成約ADRが5万円台後半の高価格帯旅館（18室）もあり、同じ牧丘・笛吹川沿いでも、数千円台から5万円超まで単価の幅が広い。客室数を絞って高単価を狙う余地が、この幅の中にあると考えられる。甲府盆地を含む県内エリア別の投資余地は、山梨県エリア別ホテル投資余地2026が掘り下げている。
図2 峡東・甲府の推定成約ADR（2026年9月と前年同月）
出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（推定成約ADR・税抜相当。N=2026年9月の対象施設数。山梨市・甲州市はN=5の薄カバレッジ）
図3 笛吹市の推定成約ADR 月別推移（年別重ね合わせ）
出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（推定成約ADR・税抜相当、各月N=47〜54施設。2026年11月・12月は調査時点の掲載水準に基づく推定）
季節の山は11月から1月にかけてと8月で、笛吹市では2025年12月に17,300円、2025年8月に16,600円、2026年1月に15,500円をつけた。谷は梅雨と夏休み明けにあたり、2026年6月は11,700円、2025年9月は12,600円だった。紅葉・年末年始とお盆を含む8月に単価が乗る一方、桃とぶどうの収穫が続く7月と9月は単価の山になっていない点は押さえておきたい。果樹園の体験や収穫期の滞在を企画の柱に据えるなら、7月と9月の単価を引き上げる商品設計が収益の伸びしろになる。
稼働の目安も確認しておく。山梨県全体の2026年9月の旅館の稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）は78.9%（対象73施設／客室2,184室、主要予約サイト掲載ベース）だった。これは予約サイトで販売される在庫の消化状況に基づく推定値で、施設全体の実稼働率とは異なり、高めに出やすい。そこで試算では、稼働率を50〜60%と保守的に置いている。
開発シナリオ試算 — 延床2,154㎡を14室・21室・33室に割り付ける
ここからは開発シナリオを試算する。延床2,154㎡を1室あたりの延床面積で割り、3つの規模を想定した。1室あたり150㎡は、客室に加えて食事処・浴場・ラウンジなど共用部を厚くとる小規模ハイエンド型、100㎡は旅館とリゾートの中間、65㎡は客室比率を高めた宿泊主体型である。ADRは、Aを5km圏の高価格帯旅館の水準より2割ほど低い45,000円、Cを山梨市・笛吹市の中央値に近い15,000円、Bをその中間の25,000円とした。GOP率は20〜25%と控えめに置き、修繕積立として売上の3%を差し引いた。
表4 開発シナリオ3案の収支試算（年間・市の支援なし）
項目A. 小規模ハイエンド 推奨B. 中規模ミドルC. 宿泊主体
1室あたり延床150㎡100㎡65㎡
客室数14室21室33室
ADR想定（税抜相当）¥45,000¥25,000¥15,000
稼働率想定50%55%60%
客室売上（年）1.15億円1.05億円1.08億円
付帯売上比率（飲食等）30%20%10%
総売上（年）1.49億円1.26億円1.19億円
GOP率25%22%20%
GOP（年）3,740万円2,780万円2,380万円
修繕積立後キャッシュフロー（年）3,290万円2,400万円2,030万円
15年で回収できる投資額4.93億円3.60億円3.04億円
出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算。ADRは推定成約ADR（税抜相当）を参照した想定値。GOP率は当社の想定値
3案の客室売上はいずれも年1.1億円前後に収まった。室数を増やしても単価が下がるため、客室売上はほとんど変わらない。差がつくのは付帯売上とGOP率で、食事と体験を厚くできる小規模ハイエンド型が、キャッシュフローで最も大きくなる。15年で回収できる投資額はAが4.93億円、Cが3.04億円で、ここが改修にかけられる予算の目安になる。
改修費の置き方 — 新築相当額の30%・45%・60%で回収年数を比べる
改修費は、築30年の建物の設備更新（空調・給排水・電気・厨房・浴場）と内装を想定し、新築相当額に対する比率で3段階に置いた。新築相当額は、2025年の建築費の全構造平均195.2万円/坪（archi-book「建築費の坪単価【2026年版】」による建築着工統計の集計）を延床651.6坪に掛けた約12.7億円である。工事が2028年に行われると想定し、Turner & Townsendの見通しに沿って年5%の上昇を3年分織り込むと約14.7億円になる。改修費はその30%で4.42億円、45%で6.62億円、60%で8.83億円となる。
表5 改修範囲別の改修費と投資回収年数
改修範囲（新築相当比）改修費A. 14室B. 21室C. 33室
30%（設備更新中心）4.42億円13.4年18.4年21.8年
45%（設備＋全面内装）6.62億円20.1年27.6年32.7年
60%（大規模改修）8.83億円26.9年36.8年43.6年
参考：インフレ織込み前の新築相当額12.72億円195.2万円/坪×651.6坪（2025年水準）
出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算。建築単価はarchi-book【2026年版】（2025年データ）、上昇率はTurner & Townsend見通し（年5%）を参照。回収年数＝改修費÷修繕積立後キャッシュフロー（市の支援なし）
図4 改修範囲別の投資回収年数（市の改修費支援なし）
出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（前提は本文の表のとおり）
支援なしで20年の賃貸期間内に回収できるのは、Aの30%（13.4年）とBの30%（18.4年）の2通りだけである。築30年の建物で設備を一通り更新しつつ、内装は既存を活かして手を入れる範囲を絞ることが、自立採算の目安になる。改修範囲が45%に広がると、Aでも回収は20.1年となり、20年の期間ぎりぎりになる。
売買と賃貸の成立条件 — 改修費支援が何割あれば回収15年に収まるか
では、市の改修費支援がどれだけあれば成り立つのか。15年での回収を目安に、改修費のうち事業者が負担しきれない額を逆算した。Aは30%の改修なら支援なしで15年に収まり、45%なら1.69億円（改修費の約26%）、60%なら3.90億円（同約44%）の支援が目安になる。Cは30%の改修でも1.38億円（同約31%）の支援が必要になる計算で、単価の低い案ほど支援への依存度は高い。
表6 15年回収に必要な改修費支援と売買・賃貸の採算
項目改修30%改修45%改修60%
A：15年回収に必要な改修費支援不要1.69億円3.90億円
B：同上0.81億円3.02億円5.23億円
C：同上1.38億円3.58億円5.79億円
A・売買：投資利回り（取得0.5億円）6.7%4.6%3.5%
A・売買：投資利回り（取得1.5億円）5.6%4.0%3.2%
A・賃貸：年額賃料の負担余地（支援なし・15年回収）340万円——
A・賃貸：年額賃料の負担余地（改修費の50%支援・15年回収）1,820万円1,080万円340万円
B・賃貸：同上（改修費の50%支援）930万円190万円—
出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算。投資利回り＝修繕積立後キャッシュフロー÷（取得価格＋改修費）。取得価格0.5億・1.5億円は仮定値。賃料負担余地＝キャッシュフロー−改修費の自己負担額÷15年。「—」は15年回収の範囲で賃料の原資が残らないケース
売買を選ぶ場合、取得価格の差は利回りにそれほど効かない。Aの30%改修では、取得0.5億円で6.7%、1.5億円でも5.6%を確保できる。地価が6,000円/㎡台の地域では土地の取得額が改修費に比べて小さく、売買の採算は改修範囲でほぼ決まる。所有権を得られる分、園地への客室棟の増設や長期の追加投資がしやすく、20年を超えて運営したい事業者に向く方式といえる。
賃貸を選ぶ場合は、20年という期間の中で改修費を回収し、さらに賃料を払う必要がある。支援なしで賃料の原資が残るのは、Aの30%改修（年340万円）のみだった。改修費の半分が支援されれば、Aは年1,080万〜1,820万円、Bは年190万〜930万円の賃料を負担できる。売上連動の賃料を組み合わせれば、開業初期の負担を抑え、単価と稼働が伸びた段階で市の受け取りが増える設計にもできる。開業当初の使用料減免と改修費支援を組み合わせられる今回の条件は、初期費用の重さを和らげる方向に働くだろう。
表7 A案・改修45%の感度分析（市の支援なし）
感度分析（A・改修45%・支援なし）総売上キャッシュフロー回収年数
ベースケース（ADR4.5万円・稼働50%）1.49億円3,290万円20.1年
ADR +10%1.64億円3,620万円18.3年
ADR −10%1.35億円2,960万円22.4年
稼働率 −5pt1.35億円2,960万円22.4年
ADR −10%かつ稼働率 −5pt1.21億円2,660万円24.9年
出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算
表8 A案・改修45%（6.62億円）の回収年数 — ADR×稼働率（前提）の2軸感度ADR（税抜相当）＼稼働率（前提）40%45%50%55%60%
¥36,00031.5年28.0年25.2年22.9年21.0年
¥40,50028.0年24.9年22.4年20.3年18.6年
¥45,000（基準）25.2年22.4年20.1年18.3年16.8年
¥49,50022.9年20.3年18.3年16.6年15.3年
¥54,00021.0年18.6年16.8年15.3年14.0年
出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算。回収年数＝改修費6.62億円÷修繕積立後キャッシュフロー（14室・付帯売上比率30%・GOP率25%・修繕積立3%は表4と同じ）。太字は20年の賃貸期間内に収まる組み合わせ、網掛けは基準ケース
単価と稼働率を同時に動かすと、成立する範囲がよりはっきりする。ADRを3.6万〜5.4万円、稼働率の前提を40〜60%の5段階ずつ動かした表8では、ADR1割減・稼働5pt減の悲観ケースで24.9年、基準ケースで20.1年、ADR1割増・稼働5pt増の楽観ケースで16.6年となった。基準ケースは20年の賃貸期間をわずかに超えるだけで、ADRか稼働率のどちらかが1割上振れすれば18.3年に収まる。逆に両方が下振れすると、支援なしでは期間内の回収が難しくなる。提案では、どちらの軸で上振れを狙うのかを具体的な商品と結びつけて示すことが求められる。
感度分析では、ADRが10%上がると回収は18.3年に縮み、ADRが10%下がり稼働率も5pt下がると24.9年に延びる。単価が1割動くだけで回収年数は2年前後変わるため、提案段階では単価の根拠を厚くしておきたい。果樹の収穫期のうち7月と9月は、現状では笛吹市の単価の山になっていない。この時期に体験型の滞在商品を組めれば、試算のADRを上振れさせる余地がある。
成立の目安
14室前後 × ADR4.5万円 × 改修4.4億円
支援なしで回収13.4年、売買なら利回り5.6〜6.7%。
支援が効く領域
改修45〜60%・21室以上
15年回収には改修費の約26〜66%の支援が目安。
上振れの余地
園地4.6万㎡と収穫期
客室棟の増設や7〜9月の体験型商品で単価を押し上げる。
まとめ — 小さく高く再生し、支援で改修の幅を広げる
3度目の公募は、初期費用の重さに応えるかたちで、改修費支援と使用料減免が加わった。試算からは、延床2,154㎡を14室前後に絞り、推定成約ADR4.5万円の水準で運営し、改修を新築相当の3割程度にとどめる案が、支援なしで20年の賃貸期間内に回収できる組み合わせとして浮かんだ。改修範囲を広げたい場合や、客室数を増やして単価を抑える案では、市の支援額が成立の鍵を握る。
応募を検討する事業者にとっては、意向表明の締切である11月27日までに、建物設備の更新が必要な範囲と土砂災害警戒区域の範囲を確認し、改修範囲の上限を見積もっておくことが出発点になる。そのうえで「支援が何割なら成り立つか」を提案に織り込めば、市との交渉の土台をつくりやすい。周辺5km圏の稼働客室は38室と少なく、峡東では小規模な宿が少しずつ増えてきた。公園と山林を合わせた約7万㎡の敷地を持つこの施設には、その流れの中で高単価の滞在型として再生する投資機会がある。
⚠ 将来日程のADRに関する注意：図3の2026年11月・12月の値は、調査時点で予約サイトに公開されている販売価格に基づく推定であり、チェックイン日に近づくにつれて変動します。現時点の価格が直前の値下げで下落する可能性がある点にご留意ください。
試算に関する注意：本稿の開発シナリオは公開情報と想定値に基づく簡易試算であり、実際の投資判断には建物調査を含む詳細なフィージビリティ・スタディが必要である。市の支援額・減免幅、旧施設の設備状況、土地の評価額は報道時点で示されておらず、試算には反映していない。旧施設の運営者や閉館の経緯についても資料に記載がないため、本稿では扱っていない。
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参考資料・出典一覧
■ データソース
公募条件は山梨建設新聞（日本工業経済新聞社、2026年10月30日）の報道による。推定成約ADRはメトロエンジンリサーチの都市別月次集計（2026年9月と前年同月、山梨県N=306施設・笛吹市N=52施設ほか）、客室ストックは旧施設座標から半径5km・10km圏の掲載確認ベース（2026年11月3日時点）、稼働率は山梨県の旅館のOTA掲載在庫ベース推定（2026年9月、73施設）。立地・地価は国土交通省 不動産情報ライブラリ、建築単価はarchi-bookによる建築着工統計の集計を用いた。
■ 試算前提
延床2,154㎡を1室あたり150㎡・100㎡・65㎡で割り付けた14室・21室・33室の3案。ADRは4.5万円・2.5万円・1.5万円（税抜相当）、稼働率の前提は50%・55%・60%、付帯売上比率は30%・20%・10%、GOP率（GOP＝売上高から人件費・食材費・水光熱費などの運営費を差し引いた営業総利益）は25%・22%・20%と置き、修繕積立として売上の3%を差し引いた。改修費は2025年の全構造平均195.2万円/坪×651.6坪に年5%×3年の上昇を織り込んだ新築相当額約14.7億円の30%・45%・60%。回収年数は改修費÷修繕積立後キャッシュフローで、税金・金利・減価償却・開業前費用・市への賃料は含まない（賃料は負担余地として別に算出）。
■ 限界・留意点
市の改修費支援の上限額と使用料減免の幅は報道時点で未公表のため、支援は割合で逆算した。旧施設の設備状況（建物調査結果）と土地の評価額は試算に反映していない。山梨市・甲州市の推定成約ADRは対象施設5施設と少なく、1施設の価格改定で中央値が動きやすい。OTA掲載在庫ベースの稼働率は実稼働率より高めに出やすい。本試算は投資判断を目的としたものではなく、実際の判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要である。
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