私はエスポー都市圏（マティンキュラ、ニーティクンプ、タピオラ）周辺のアパートをチェックしてきました。 ショートカット 購入とレンタルの経済的側面を比較してみました。
私はシンプルな Google スプレッドシート (以下のリンク) を作成しました。テストするすべてのシナリオで、 賃貸は常に経済的に有利です。それで、私が何かを見逃しているのか、それとも間違って考えているのかを知りたいのです。
Google シートのリンク (式を自由に確認したり、コピーして自分で再生したりできます)
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1MbYAtIlQxsme_CJji_8V07xT2XNszWCmLEtfz3anbDA/edit?gid=115147388#gid=115147388
私の仮定 (私の仮定が正しいかどうか教えてください)
- 55～80㎡程度の2ベッドルームのアパートを探しています。
レンタルの場合:
- 家賃は月額約 1,400 ユーロ、デポジットは 2 か月 (~3,000 ユーロ)。
- 家賃は毎年2%ずつ値上げされます。
- 私は貯蓄したお金をETFと米国株に投資しており、税引き後の年間リターンは約7%です。
購入する場合:
- アパートの価格: ~400,000ユーロ。
- 頭金: 5% (20,000 ユーロ)。私は初めての住宅購入なので、希望すれば5％の住宅ローンを組むことができます。
- 譲渡税: 1.5% (6,000 ユーロ)。
- 銀行/管理手数料: 合計 ~2,000 ユーロ。
- 住宅ローン: 12 か月 Euribor + 0.4% マージン (つまり、現在は約 2.5%)。
- 維持費: 月額 238 ユーロ。
- さて、資本の検討
- アパートの価値は年間 0.5% 増加します (住宅指数の最近のデータに基づく)。
- 販売コスト: 2%。
- 融資期間：25年。
- 計画: 5 年後に売却。
レンタルシナリオ:
- 支払われた家賃総額: ~87,000 ユーロ。
- 前払いの現金 (購入に費やしなかったもの、参照) 購入シナリオ 前払い金が約 28,000 ユーロであることを確認すると、投資できます) 5 年後には約 39,000 ユーロに増加します。
- 最終結果: 約 –45,000ユーロ (マイナス45k)。
購入シナリオ:
- 住宅ローンの月々の支払い: 1,704.74 ユーロ (Nordea の計算機ではほぼ同じ金額が表示されます) https://www.nordea.fi/en/personal/our-services/loans/home-loans/what-does-a-home-loan-cost.html#/、式についてはGoogleシートを確認してください）
- 月々の支払い: 1,945 ユーロ (住宅ローン + メンテナンス)。
- 売却時のアパート価格: 410,100.50 ユーロ
- 販売コスト: 2% (8202.01 ユーロ)
- 5 年後の残りのローン: €321,708.68 (計算式については Google シートを参照)
- 支払総額: ~144,000 ユーロ。
- 売却後（価値が高くなってローンを返済した場合）：最大 80,000 ユーロのキャッシュバック。
- 最終結果: 約 – 64,000ユーロ (マイナス64k)
したがって、5年後もレンタルの方が購入を約2万ユーロから2万5千ユーロ上回っています。
私の計算が正しければ、 賃貸の方が経済的には常に良いようです。
それで なぜ人々は未だにエスポーでアパートを買うのでしょうか？
投資（アパートを買って賃貸する）の場合でも、同じ金額をETFや株式に投資するのに勝るリターンは得られないようです。
買うことで安定が得られ、「それはあなたのもの」になるのはわかっていますが、純粋に経済的な観点から、私には何が欠けているのでしょうか？