大阪府のホテルについて2026年10月の推定成約ADRが確定し、前年同月比はビジネスホテルが−22.6%（¥10,200・N=507）、シティホテルが−3.5%（¥15,500・N=97）となった。9月の−34.0%・−21.8%から前年差は一段縮んだが、比較相手の2025年10月は大阪・関西万博の会期が13日まで残っていた月であり、縮小の一部は基準側の事情による。本稿では2024年同月を基準線に置き直し、足元の単価が「平常化」なのか「下振れ」なのかを業態別に切り分けたうえで、冬に向けた価格下限の引き直し方を考える。
対象: 大阪府のビジネスホテル N=507施設・シティホテル N=97施設（2026年10月・推定成約ADRの集計施設数）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年11月11日。
Key Takeaways
— 前年比はビジネス−22.6%・シティ−3.5%。9月の−34.0%・−21.8%から差は縮んだが、比較相手の2025年10月は万博会期が13日まで残る特需月だった。
— 2024年同月比ではビジネス+9.5%・シティ+24.3%。6〜8月の「下振れ」から、9月は平常化、10月は万博前の水準を上回って着地した。
— 同一施設の変化率の中央値はビジネス+6.0%（N=423）・シティ+2.3%（N=81）。シティのエリア中央値+24.3%は高価格帯施設の加入による押し上げを含む。
— 2026年10月の推定OCCはビジネス89.1%・シティ92.3%（OTA掲載在庫ベース）。谷は日曜・月曜と連休最終日に限られ、価格下限は曜日単位で組み直すのが合う。
確定10月の前年比 — ビジネス−22.6%・シティ−3.5%、9月から差が縮んだ
まずは確定値の並びを確認したい。下の表は万博会期にあたる4〜10月について、2024年・2025年・2026年の推定成約ADR（いずれも確定値）を業態別に並べたものだ。ビジネスホテルの前年比は6月から9月まで−31.9〜−34.0%の幅に張り付いていたが、10月は−22.6%へ浅くなった。シティホテルは9月の−21.8%に対して10月が−3.5%と、前年差がほぼ埋まった形に見える。9月の確定値を同じ2024年基準で読んだ結果は、大阪の確定9月、推定成約ADRを2024年基準で読むで整理している。
表1 大阪府の推定成約ADR（確定値）— 万博会期にあたる4〜10月の2024・2025・2026年
業態・月
2024年
2025年（万博会期）
2026年
前年同月比
2024年同月比
ビジネス 4月¥9,529（N=492）¥12,917（N=503）¥9,845（N=498）−23.8%+3.3%
ビジネス 5月¥9,108（N=494）¥13,383（N=503）¥9,699（N=499）−27.5%+6.5%
ビジネス 6月¥8,339（N=494）¥11,735（N=502）¥7,884（N=495）−32.8%−5.5%
ビジネス 7月¥8,698（N=496）¥12,380（N=502）¥8,429（N=497）−31.9%−3.1%
ビジネス 8月¥9,247（N=495）¥13,211（N=499）¥8,772（N=503）−33.6%−5.1%
ビジネス 9月¥8,784（N=494）¥13,450（N=498）¥8,872（N=504）−34.0%+1.0%
ビジネス 10月¥9,268（N=495）¥13,113（N=497）¥10,153（N=507）−22.6%+9.5%
シティ 4月¥12,216（N=83）¥15,981（N=91）¥13,091（N=94）−18.1%+7.2%
シティ 5月¥12,018（N=84）¥15,441（N=91）¥12,878（N=94）−16.6%+7.2%
シティ 6月¥11,460（N=85）¥14,621（N=91）¥10,769（N=95）−26.3%−6.0%
シティ 7月¥12,384（N=88）¥16,798（N=90）¥12,582（N=97）−25.1%+1.6%
シティ 8月¥13,203（N=88）¥17,291（N=91）¥13,078（N=97）−24.4%−0.9%
シティ 9月¥11,336（N=88）¥16,733（N=91）¥13,077（N=97）−21.8%+15.4%
シティ 10月¥12,484（N=88）¥16,085（N=91）¥15,523（N=97）−3.5%+24.3%
推定成約ADR（税抜相当）・各月とも確定値。N=集計施設数。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
金額に直すと、ビジネスホテルは前年10月の¥13,100から¥2,960低く、シティホテルは¥16,100から¥562低い水準で着地している。同じ10月でも業態によって前年差の残り方が5倍以上違っており、「大阪は万博の反動で下がった」という一括りの説明では10月の値付けを振り返れない。次の節で、比較相手である2025年の側を点検しておく。
大阪府ビジネスホテルの推定成約ADR（年重ね・実線=確定値、点線=現時点の販売状況に基づく推定）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
大阪府シティホテルの推定成約ADR（年重ね・実線=確定値、点線=現時点の販売状況に基づく推定）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
前年10月は万博の最終盤 — 比較の基準そのものが特需月だった
前年比を読む前提として、2025年4〜10月は大阪・関西万博の会期（2025年4月13日〜10月13日・184日間）と重なっていた点を押さえておきたい。2025年の推定成約ADRを2024年同月と比べると、ビジネスホテルは4〜10月を通じて+35.6〜+53.1%、シティホテルは+27.6〜+47.6%の上振れになっており、会期中の各月は平年の延長線上にない。前年比のマイナス幅は、今年の弱さだけでなく前年の高さを映した数字だといえる。
10月に前年差が縮んだ背景にも、この基準側の事情が絡んでいる。2025年10月は会期が13日で終わり、月の後半は万博のない大阪だった。それでも月全体ではビジネスホテルが2024年同月比+41.5%、シティホテルが+28.8%と高い水準を保っており、閉幕直前の駆け込みが月平均を押し上げていたと読める。つまり10月の前年比は「半月分の特需を含む基準」との比較であり、9月までの会期まるごとの月とは物差しが違う。
付け加えると、閉幕後の2025年11月・12月も2024年同月をビジネスホテルで+15.1%・+6.1%、シティホテルで+14.6%・+8.3%上回っていた。11月以降の前年比は会期中ほど歪まないが、基準が平年並みに戻りきっているわけでもない。こうした事情を踏まえると、前年比だけで単価の良し悪しを判定するのは難しく、万博前の2024年を基準線に据える見方が役に立つ。
2024年を基準線に置く — 夏は下振れ、10月は平常水準を上回った
2024年の各月は確定値として取得できたため、ここからは2024年同月比で並べ直す。ビジネスホテルは6月−5.5%、7月−3.1%、8月−5.1%と夏の3カ月は万博前の水準に届かず、この期間に限れば「平常化」ではなく「下振れ」と呼ぶのが実態に近い。一方で9月は+1.0%とほぼ2024年並みに戻り、10月は+9.5%（¥9,300→¥10,200）と明確に上へ抜けた。夏場の前年割れとベースラインの置き方については、大阪の確定7〜9月ADRとベースラインの引き直しも参考になる。
2026年の推定成約ADR・2024年同月比（確定月同士、ビジネス N=495〜507・シティ N=94〜97）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
シティホテルは9月が+15.4%、10月が+24.3%と、数字の上では万博前を大きく超えている。ただしシティホテルは集計施設数が2024年10月の88から2026年10月の97へ増えており、中央値で測る系列は顔ぶれの変化を受けやすい。そこで、2024年と2026年の両方で値が取れる同一施設だけを取り出し、施設ごとの変化率を補助的に確認した。
表2 同一施設で見た2024年→2026年の推定成約ADRの変化（9月・10月）
同一施設の2024年→2026年
対象施設数
施設ごとの変化率の中央値
2024年を上回った施設
ビジネス 9月N=427−0.2%210施設（49.2%）
ビジネス 10月N=423+6.0%275施設（65.0%）
シティ 9月N=81−2.4%33施設（40.7%）
シティ 10月N=81+2.3%46施設（56.8%）
施設単位の推定成約ADRによる補助集計（両年とも当該月の値がある施設のみ）。エリア系列とは算出の基準が異なるため、水準ではなく変化率と施設数を参照。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
同一施設で見ると景色が変わる。シティホテル81施設の変化率の中央値は9月が−2.4%、10月が+2.3%にとどまり、10月に2024年を上回ったのは46施設（56.8%）だった。エリア中央値の+24.3%との開きは顔ぶれの変化で説明できる部分が大きく、2024年10月には値がなく2026年10月に加わった14施設のうち9施設は、その月のエリア中央値より高い価格帯に位置していた。高価格帯の施設が加わったことで中央値が押し上げられたのであり、継続して営業する施設の単価が2割上がったわけではない。2026年に大阪で開業した施設の規模と時期は、万博翌年の大阪・2026年開業53施設の分析で詳しく扱っている。
ビジネスホテルは同一施設でもエリア系列とほぼ同じ絵になる。9月は427施設の変化率の中央値が−0.2%で2024年並み、10月は423施設で+6.0%、うち275施設（65.0%）が2024年を上回っていた。ここまでを整理すると、6〜8月はビジネスホテルが3カ月続けて、シティホテルも6月と8月に万博前の水準を割り込む「下振れ」、9月は「平常化」、10月は「平常水準をやや上回る着地」と切り分けられる。前年比−22.6%という数字が示す印象ほど、10月のビジネスホテルは弱くなかったといえそうだ。
10月の推定OCC — 日曜・月曜の谷に価格下限の論点が集まる
単価が平常水準に戻った10月、客室の埋まり方はどうだったか。2026年10月（対象月・10月1日〜31日）の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）は、ビジネスホテルが月平均89.1%（対象289〜304施設・客室47,472〜49,245室、主要予約サイト掲載ベース）、シティホテルが92.3%（対象40〜43施設・客室9,232〜10,388室、同）だった。曜日別に均すと、両業態とも土曜が最も高く、日曜と月曜が谷になる。
表3 2026年10月・曜日別の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）
2026年10月・曜日別の推定OCC
月
火
水
木
金
土
日
ビジネスホテル83.0%89.2%91.2%92.2%88.8%94.1%82.8%
シティホテル88.2%91.1%93.4%93.6%92.0%97.1%89.6%
推定OCC（OTA掲載在庫ベース）・宿泊日直前の観測値を曜日別に平均（月・火・水・日は各4日、木・金・土は各5日）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
ビジネスホテルで月内の最低は10月4日（日）の75.2%、次いで三連休最終日にあたる12日（月・祝）の75.7%で、最高は31日（土）の96.6%だった。85%を下回った日は31日のうち6日にとどまる。シティホテルは最低でも4日（日）の85.1%と、月を通じて85%を割った日がなかった。単価が2024年水準まで戻った月に稼働もこの高さで推移したのであれば、月全体を一律に見直す必要は薄く、価格下限の議論は日曜・月曜と連休最終日という限られた日に絞り込めると考えられる。
11月以降の現時点推定 — 確定を待って同じ物差しで測る
先の月については、現時点の販売状況に基づく推定値を参考として掲げる。11月はビジネスホテル¥11,600（N=499）・シティホテル¥16,000（N=97）、12月は¥10,600（N=493）・¥15,200（N=97）、2027年1月は¥9,600（N=482）・¥12,900（N=96）となっている。これらは今後の販売の進み方で変動し得る値であり、確定値との単純比較は月末の確定を待ちたい。
表4 11月以降の推定成約ADR（現時点推定）と2024年同月の確定値
宿泊月
ビジネスホテル（現時点推定）
シティホテル（現時点推定）
参考: 2024年同月の確定値（ビジネス／シティ）
2026年11月¥11,625（N=499）¥16,000（N=97）¥10,035（N=495）／¥12,643（N=88）
2026年12月¥10,559（N=493）¥15,182（N=97）¥9,940（N=499）／¥12,886（N=88）
2027年1月¥9,564（N=482）¥12,878（N=96）—
推定成約ADR（税抜相当）。現時点推定は2026年11月11日時点の販売状況に基づく値で、今後変動し得る。確定値との単純比較は月末の確定を待つ。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
ここで確認しておきたいのは、11月・12月が確定したときに使う物差しである。前年の11月・12月は万博閉幕後ながら2024年を6〜15%上回っていたため、前年比は引き続き低めに出やすい。10月と同じく2024年同月の確定値（11月はビジネス¥10,000・シティ¥12,600、12月は¥9,900・¥12,900）を横に置き、前年比と2本立てで着地を評価する準備をしておくと、数字の解釈がぶれにくくなる。
大阪のビジネス・シティホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン
1. 前年比は「評価」ではなく「説明」に使いたい。10月の前年比はビジネス−22.6%・シティ−3.5%だが、基準の2025年10月は2024年を+41.5%・+28.8%上回る特需月だった。オーナーや本部への報告では、前年比を事実として示しつつ、評価の軸は2024年同月比（ビジネス+9.5%）に置く2本立てが有効といえる。
2. 自館の単価も2024年同月と突き合わせたい。同一施設で見たビジネスホテルの10月は変化率の中央値が+6.0%、2024年を上回った施設が65.0%だった。自館の10月実績が2024年10月を下回っていた場合、市場全体の反動では説明しにくく、販売チャネルの配分や下限設定を個別に点検する余地がある。
3. シティホテルはエリア中央値をそのまま目標にしない。エリア中央値の2024年比+24.3%は高価格帯の施設が加わった影響を含み、継続施設の変化率の中央値は+2.3%だった。既存施設が目線を置くなら、後者のほうが自館の実力に近い物差しになるだろう。
4. 価格下限は「夏の水準」を引きずらない。6〜8月は両業態とも2024年を割り込む月があり、その時期に下げた最低販売価格が秋以降も残っていないかを確認したい。10月の推定OCCはビジネス89.1%・シティ92.3%で、谷は日曜・月曜に限られていた。下限の見直しは月単位ではなく、曜日単位で組み直す発想が合っている。
上の示唆を時間軸に落とすと、次のような段取りが考えられる。いずれも記事中の数値を判断の目安にしたもので、自館の客層や契約条件に合わせて取捨選択されたい。
表5 価格下限の引き直しに向けたアクションプラン
時期
打ち手
判断トリガー
狙い
今週自館の10月実績を前年比と2024年同月比の2列で並べ直す2024年10月比が市場（ビジネス+9.5%、同一施設の中央値+6.0%）を下回っているなら要因を分解する反動と自館固有の要因を切り分ける
今週現在の最低販売価格がいつ設定されたものかを棚卸しする2024年比で−3.1〜−5.5%だった6〜8月に引き下げた下限が、そのまま11月以降に適用されているなら見直し候補とする下振れ期の設定を平常期に持ち越さない
11月中最低販売価格を曜日別の2〜3段に分けて再設定を検討する10月の推定OCCが土曜94.1%に対し日曜82.8%・月曜83.0%（ビジネス）と開いた構図が自館にも当てはまるなら、下限を一律にしない高稼働日の取りこぼしと低稼働日の過度な値下げを同時に抑える
11月中連休最終日・日曜の販売方針を平日と分けて決める10月4日（日）75.2%・12日（月・祝）75.7%のような谷が年末年始明けや成人の日の連休にも想定されるなら、連泊条件や早期の販売開始を検討する谷の日を価格だけで埋めようとしない
12月〜1月に向けて11月の確定値が出た時点で、前年比と2024年同月比の2本立てで着地を評価する自館の11月実績が2024年11月の市場水準（ビジネス¥10,035・シティ¥12,643）に対してどの位置にあるかを確認する冬の下限を引く基準線を固める
12月〜1月に向けて2027年4月以降の予算で、前年比の前提を置き換える2026年4〜9月の前年比が−16.6〜−34.0%だったことを踏まえ、来期は基準が平年に戻る点を予算説明に織り込む来期の前年比が「改善」に見えすぎる誤読を防ぐ
まとめ — 万博翌年の単価を読む3本の物差し
大阪の確定10月は、前年比でビジネス−22.6%・シティ−3.5%と9月より差が縮んだ。ただし縮小の一部は、比較相手の2025年10月が会期13日までの月だったことによる。再利用できる物差しとして、次の3本を手元に置いておきたい。
表6 万博翌年の単価を読む3本の物差し（2026年10月）
物差し
10月の読み
使いどころ
前年同月比ビジネス−22.6%・シティ−3.5%事実の報告。基準が特需月である点を必ず添える
2024年同月比ビジネス+9.5%・シティ+24.3%平常化か下振れかの判定。6〜8月は下振れ、9月は平常化、10月は上回った
同一施設の変化率ビジネス+6.0%（N=423）・シティ+2.3%（N=81）自館の目標設定。顔ぶれの変化を除いた実力値として使う
3本を重ねると、10月の大阪は「前年には届かないが、万博前の水準は取り戻した月」と表現できる。価格下限の再設定は、この位置づけを出発点に、曜日ごとの埋まり方と照らして進めるのが現実的だろう。11月の確定値が出そろう12月には、同じ3本で改めて着地を測り直したい。
データについて
表7 データの定義と対象
推定OCCの定義OTA掲載在庫ベース稼働率 = 100 − 100 × OTA掲載残室数 ÷ 総客室数。対象は総客室の30%以上をOTAに掲載する施設で構成した固定コホート（各宿泊日で同じ施設集合）。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なる（掲載外の客室を消化済み側に数えるため高めに出る）。本記事の対象月は2026年10月（10月1日〜31日）。
ブッキングカーブ宿泊日の45日前から直近までの観測に基づく。本記事の推定OCCは宿泊日直前の観測値を用いた。
推定成約ADRの定義OTA等の販売データ（最安プラン水準×業態別係数・複数チャネルのアンサンブル）から推定した成約価格水準（税抜相当）。過去月は確定値、現在・未来月は現時点の販売状況に基づく推定値。公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%。エリアの値は施設別推定値の中央値。
対象と N の内訳大阪府のビジネスホテル（2026年10月 N=507、2025年10月 N=497、2024年10月 N=495）とシティホテル（同 N=97、N=91、N=88）。推定OCCはビジネスホテル289〜304施設・客室47,472〜49,245室、シティホテル40〜43施設・客室9,232〜10,388室（主要予約サイト掲載ベース）。同一施設の補助集計は、2024年と2026年の当該月の両方で施設単位の推定成約ADRがある施設（ビジネス9月 N=427・10月 N=423、シティ9月・10月 N=81）を対象とし、変化率と施設数のみを用いた。
比較の方法前年同月比・2024年同月比はいずれも確定月同士で算出した。現時点推定の月（2026年11月以降）は確定月との比較に用いていない。
データ時点データ時点: 2026年11月11日。販売状況・在庫は日々変動するため、本記事の数値は取得時点のスナップショットである。
参考資料・出典一覧
表8 参考資料・出典
公益社団法人2025年日本国際博覧会協会「開催概要」（開催期間 2025年4月13日〜10月13日・184日間）https://www.expo2025.or.jp/overview/
■ データソース
大阪府のビジネスホテル・シティホテルについて、メトロエンジンリサーチが収集するOTA等の販売データから推定した推定成約ADR（税抜相当・エリアの値は施設別推定値の中央値）と、2026年10月のOTA掲載在庫ベースの推定OCC（宿泊日直前の観測値）を用いた。万博の会期は公益社団法人2025年日本国際博覧会協会の開催概要による。
■ 試算前提
前年同月比・2024年同月比はいずれも確定月同士で算出し、2026年11月以降の現時点推定は比較に用いていない。同一施設の補助集計は、2024年と2026年の当該月の両方で施設単位の推定成約ADRがある施設に限り、施設ごとの変化率の中央値と2024年を上回った施設数のみを示した。
■ 限界・留意点
推定成約ADRは公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%の推定値であり、推定OCCは掲載外の客室を消化済み側に数えるため実客室稼働率より高めに出る。同一施設の補助集計はエリア系列と算出の基準が異なるため水準の比較には用いていない。その対象施設数（シティ10月 N=81）とエリア系列の集計施設数（N=97）の差は、2026年10月に新たに加わった14施設の数とは一致しない。